Kupno nieruchomości potrafi wyłożyć się nie na cenie, tylko na jednym brakującym dokumencie. Sprzedający mówi, że „wszystko jest czyste”, pośrednik uspokaja, bank czeka na akt, a notariusz przed podpisaniem zaczyna zadawać pytania: kto jest właścicielem, czy lokal ma obciążenia, skąd pochodzi udział w nieruchomości, czy ktoś ma prawo tam mieszkać, czy cena odpowiada stanowi prawnemu. I bardzo dobrze, bo akt notarialny nie jest formalnością do odhaczenia. To moment, w którym trzeba zatrzymać transakcję, jeśli coś się nie zgadza.
Najgorszy scenariusz? Kupujący pojawia się w kancelarii z przelewem gotowym do wysłania, a dopiero wtedy wychodzi, że w księdze wieczystej widnieje hipoteka, w lokalu zameldowana jest osoba trzecia, sprzedający nie ma zgody współmałżonka albo brakuje zaświadczenia ze wspólnoty. Tego da się uniknąć, ale trzeba sprawdzać po kolei — nie „na oko” i nie na podstawie zapewnień.
Dokumenty, które trzeba mieć przed ustaleniem terminu aktu
Pierwszy filtr to księga wieczysta. Numer księgi powinien być znany kupującemu przed zadatkiem, przed umową przedwstępną i na długo przed wizytą u notariusza. W dziale II sprawdza się właściciela, w dziale III roszczenia, służebności i ograniczenia, a w dziale IV hipoteki. Brak hipoteki nie kończy tematu, bo problem może siedzieć w dziale III: prawo dożywocia, roszczenie o przeniesienie własności, egzekucja albo ograniczenie w rozporządzaniu nieruchomością potrafią zmienić prosty zakup w ryzykowną operację.
Przy mieszkaniu z rynku wtórnego trzeba poprosić sprzedającego o konkretne dokumenty, najlepiej jeszcze zanim kancelaria zacznie przygotowywać projekt aktu:
- podstawa nabycia nieruchomości — poprzedni akt notarialny, postanowienie sądu, akt poświadczenia dziedziczenia albo umowa darowizny,
- zaświadczenie o braku zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni,
- zaświadczenie o braku osób zameldowanych albo informację, kto i kiedy się wymelduje,
- dokument potwierdzający powierzchnię, numer lokalu, udział w nieruchomości wspólnej i sposób korzystania z pomieszczeń przynależnych,
- przy spadku lub darowiźnie — dokumenty podatkowe potwierdzające rozliczenie albo zwolnienie z podatku od spadków i darowizn,
- przy małżeństwie sprzedającego — informację o ustroju majątkowym i ewentualną zgodę współmałżonka.
Tu nie opłaca się przyjmować skrótów. Jeżeli lokal był nabyty w spadku, trzeba sprawdzić, czy postępowanie spadkowe jest zamknięte i czy wszyscy uprawnieni faktycznie sprzedają. Jeżeli sprzedający dostał mieszkanie w darowiźnie, trzeba uważać na roszczenia rodzinne i sposób rozliczenia podatku. Jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką, potrzebne będzie aktualne zaświadczenie banku z kwotą do spłaty, numerem rachunku technicznego i zgodą na zwolnienie zabezpieczenia po spłacie.
Największy priorytet ma zgodność właściciela, księgi wieczystej i podstawy nabycia. Dopiero potem warto analizować detale techniczne, wyposażenie czy termin wydania kluczy. Piękna kuchnia nie ma znaczenia, jeśli osoba sprzedająca nie może skutecznie przenieść własności.
Koszty u notariusza i podatki: co policzyć przed podpisem
Przed wizytą w kancelarii trzeba znać nie tylko cenę mieszkania, ale też pełny koszt zamknięcia transakcji. Kupujący zwykle skupia się na wkładzie własnym i prowizji banku, a przy akcie dochodzą jeszcze taksa notarialna, VAT od taksy, wypisy aktu, opłaty sądowe i ewentualny podatek PCC.
Przy zakupie z rynku wtórnego standardowa stawka PCC od sprzedaży nieruchomości wynosi 2% wartości rynkowej. Przy mieszkaniu za 600 000 zł daje to 12 000 zł podatku. To nie jest drobna pozycja w tabelce, tylko kwota, którą trzeba mieć przygotowaną na rozliczenie przy akcie. Jeżeli kupujący nabywa swoje pierwsze mieszkanie albo dom i spełnia warunki zwolnienia, PCC może wynieść 0 zł. Granica jest jednak konkretna: chodzi o osobę fizyczną, która wcześniej nie miała lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego ani określonych praw do takich nieruchomości, z wyjątkiem udziału do 50% nabytego w drodze dziedziczenia.
Inaczej wygląda zakup od dewelopera. Tam transakcja zwykle jest objęta VAT, więc standardowego PCC od zakupu mieszkania najczęściej nie ma. To jednak nie oznacza, że nie ma kosztów notarialnych. Nadal dochodzą opłaty za akt, wypisy i wpisy do księgi wieczystej. Przy zakupie szóstego i kolejnego lokalu mieszkalnego w tej samej inwestycji może pojawić się szczególna stawka PCC 6%, więc inwestorzy kupujący pakietowo nie powinni zakładać, że „VAT załatwia wszystko”.
Taksa notarialna jest wynagrodzeniem notariusza i ma ustawowe stawki maksymalne zależne od wartości nieruchomości. Maksymalne nie znaczy obowiązkowe. Kancelaria może pobrać mniej, dlatego przy większej transakcji warto poprosić o wycenę przed rezerwacją terminu. Trzeba jednak porównywać pełną kwotę, a nie samo hasło „taksa”. W praktyce liczy się:
- taksa netto,
- VAT 23% od taksy,
- koszt wypisów aktu notarialnego,
- opłaty sądowe za wpis prawa własności i hipoteki,
- PCC, jeśli występuje,
- dodatkowe czynności, na przykład pełnomocnictwo, oświadczenia bankowe albo depozyt notarialny.
Dobrym ruchem jest poproszenie kancelarii o rozbicie kosztów na pozycje. Wtedy od razu widać, co jest podatkiem, co opłatą sądową, a co wynagrodzeniem notariusza. To ważne, bo tylko część kosztów da się negocjować. Podatku PCC i opłat sądowych nie obniży rozmowa przy biurku. Taksa notarialna — tak, w granicach praktyki kancelarii.
Pytania do kancelarii przed wizytą, a nie przy stole
Na spotkanie z notariuszem nie powinno się iść z nadzieją, że „jakoś się uzupełni”. Akt sprzedaży wymaga danych, dokumentów i jasnych ustaleń między stronami. Jeżeli czegoś brakuje, termin może się przesunąć, bank może wymagać aneksu, a sprzedający zacznie naciskać na szybkie podpisanie bez zabezpieczeń. To moment, w którym trzeba zwolnić.
Przed wizytą warto wysłać do kancelarii dokumenty w skanach i poprosić o informację, czego brakuje. Dobra praktyka to zadanie kilku prostych pytań:
- czy księga wieczysta zawiera wpisy wymagające dodatkowych dokumentów,
- czy przy tej transakcji wystąpi PCC i w jakiej wysokości,
- jakie zaświadczenia muszą być aktualne na dzień aktu,
- jak zostanie opisany termin wydania nieruchomości,
- czy cena będzie płacona jednorazowo, z kredytu, z depozytu notarialnego czy w transzach,
- co stanie się, jeśli bank opóźni uruchomienie środków,
- czy w akcie znajdzie się oświadczenie o braku osób zameldowanych i braku zaległości.
Szczególnie ostrożnie trzeba podejść do sytuacji, w której sprzedający chce otrzymać całą cenę przed podpisaniem aktu albo wydać lokal „później, po przeprowadzce”, bez dokładnej daty i kary za opóźnienie. W akcie powinny znaleźć się konkretne terminy: zapłaty, wydania kluczy, przekazania lokalu, wymeldowania, spłaty hipoteki i dostarczenia dokumentów potwierdzających wykreślenie obciążenia. Bez dat zaczyna się proszenie. Z datami można egzekwować ustalenia.
Jeżeli nieruchomość jest kupowana na kredyt, trzeba zsynchronizować treść aktu z wymaganiami banku. Bank może wymagać określonych zapisów o hipotece, rachunku sprzedającego, terminie wypłaty i warunkach uruchomienia kredytu. Jeżeli akt zostanie przygotowany bez tych elementów, transakcja może utknąć już po podpisaniu.
W lokalnych transakcjach znaczenie ma też praktyczna znajomość urzędów, spółdzielni, sądów wieczystoksięgowych i typowych dokumentów wymaganych przy danym rodzaju nieruchomości. Więcej informacji na: Kancelaria Notarialna Jelenia Góra.
FAQ
Czy notariusz sprawdza księgę wieczystą przed sprzedażą?
Tak, notariusz sprawdza księgę wieczystą, ale kupujący powinien zrobić to samodzielnie wcześniej. Jeżeli problem wyjdzie dopiero w dniu aktu, strony tracą czas, a czasem także zaliczkę, termin kredytu albo możliwość bezpiecznego zamknięcia transakcji.
Kto wybiera notariusza przy zakupie nieruchomości?
Najczęściej wybiera kupujący, bo to on zwykle ponosi koszty aktu. Nie jest to jednak obowiązkowa zasada. Strony mogą ustalić inaczej, ale kupujący nie powinien rezygnować z prawa do wcześniejszego kontaktu z kancelarią i sprawdzenia projektu aktu.
Czy można podpisać akt, jeśli w księdze wieczystej jest hipoteka?
Można, ale tylko przy dobrze opisanym mechanizmie spłaty. Potrzebne jest zaświadczenie banku wierzyciela, aktualna kwota zadłużenia, numer rachunku do spłaty i procedura wykreślenia hipoteki po zapłacie. Bez tego kupujący ryzykuje przejęcie nieruchomości z cudzym problemem.
Czy zadatek i zaliczka działają tak samo?
Nie. Zadatek mocniej zabezpiecza wykonanie umowy: przy winie kupującego zwykle przepada, a przy winie sprzedającego może być żądany w podwójnej wysokości. Zaliczka co do zasady podlega zwrotowi. W umowie przedwstępnej trzeba nazwać płatność precyzyjnie, bo jedno słowo zmienia konsekwencje finansowe.
Czy projekt aktu notarialnego trzeba przeczytać przed spotkaniem?
Tak. Projekt warto dostać minimum dzień wcześniej, a przy kredycie, hipotece, spadku, darowiźnie albo kilku właścicielach — jeszcze wcześniej. Najpierw sprawdza się dane stron, cenę, terminy płatności, opis nieruchomości, obciążenia i termin wydania lokalu.
Najpierw sprawdź księgę wieczystą i podstawę nabycia sprzedającego. To są dwa dokumenty, od których zależy, czy w ogóle warto umawiać termin u notariusza. Dopiero po ich weryfikacji licz koszty, negocjuj taksę i ustalaj datę aktu. Najdroższy błąd to rezerwować termin, przelewać pieniądze i dopiero potem odkryć, że stan prawny nieruchomości nie pasuje do opowieści sprzedającego.
