W dobie rosnącego znaczenia efektywności energetycznej oraz zrównoważonego budownictwa, kwestie związane z dokumentacją energetyczną budynków nabierają coraz większej wagi. Wielu właścicieli domów i mieszkań zadaje sobie pytanie, czy przy wynajmie lub sprzedaży nieruchomości wymagane jest posiadanie świadectwa charakterystyki energetycznej. Ten dokument nie tylko odzwierciedla efektywność zużycia energii w danym budynku, ale również jest elementem wymaganym przez obowiązujące przepisy prawa.
Kiedy świadectwo energetyczne jest wymagane przez prawo?
Obowiązek posiadania świadectwa energetycznego wynika z ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, która została znowelizowana zgodnie z wymogami unijnymi, a jej aktualne przepisy obowiązują od kwietnia 2023 roku. Dokument ten jest wymagany zarówno przy sprzedaży, jak i wynajmie nieruchomości – niezależnie od tego, czy chodzi o dom, mieszkanie czy lokal użytkowy.
W przypadku sprzedaży właściciel ma obowiązek przekazać świadectwo charakterystyki energetycznej najpóźniej w dniu zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Notariusz jest zobowiązany do odnotowania tego faktu w treści aktu. Brak dokumentu może skutkować odmową jego sporządzenia przez notariusza, co w praktyce blokuje transakcję.
Z kolei w przypadku najmu, właściciel powinien przekazać kopię świadectwa najemcy najpóźniej w dniu podpisania umowy. Nieprzestrzeganie tego obowiązku może skutkować sankcjami finansowymi oraz problemami w przypadku ewentualnych sporów prawnych. Warto również dodać, że obowiązek ten nie ogranicza się wyłącznie do rynku wtórnego – dotyczy także nowo wybudowanych obiektów oddawanych do użytkowania.
Jakie nieruchomości są zwolnione z obowiązku posiadania świadectwa energetycznego?
Nie wszystkie budynki i lokale podlegają obowiązkowi posiadania świadectwa. Istnieją konkretne wyjątki, określone w przepisach, które zwalniają właścicieli z konieczności sporządzania tego dokumentu. Do takich przypadków należą:
-
budynki mieszkalne jednorodzinne użytkowane krócej niż 4 miesiące w roku (np. domy letniskowe),
-
budynki podlegające ochronie konserwatorskiej, jeżeli sporządzenie świadectwa mogłoby naruszyć ich charakter lub wygląd,
-
budynki o powierzchni użytkowej poniżej 50 m², które są użytkowane niezależnie i nie są częścią większego kompleksu,
-
obiekty przemysłowe lub gospodarcze nieprzeznaczone na pobyt ludzi i zużywające znikomą ilość energii,
-
budynki w stanie surowym otwartym – jeśli transakcja dotyczy sprzedaży takiej nieruchomości, a nie gotowego do użytkowania obiektu.
Zwolnienie z obowiązku nie oznacza jednak, że właściciel nie może dobrowolnie wykonać świadectwa. W niektórych przypadkach może to wręcz zwiększyć atrakcyjność oferty na rynku, szczególnie dla nabywców zwracających uwagę na koszty eksploatacji.
Co zawiera świadectwo charakterystyki energetycznej budynku?
Świadectwo energetyczne to dokument techniczny, którego głównym celem jest określenie ilości energii potrzebnej do zaspokojenia różnych potrzeb związanych z użytkowaniem budynku, takich jak ogrzewanie, chłodzenie, przygotowanie ciepłej wody użytkowej oraz wentylacja. To swoista „metka energetyczna” dla nieruchomości, analogiczna do tych stosowanych np. w sprzęcie AGD.
Dokument ten zawiera szczegółowe dane, w tym:
-
identyfikację budynku lub lokalu (adres, przeznaczenie, rok budowy),
-
informacje o powierzchni użytkowej i kubaturze,
-
klasę efektywności energetycznej – określoną na podstawie wskaźnika EP, czyli zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną,
-
dane dotyczące charakterystyki technicznej przegrody budowlanej, instalacji grzewczej, wentylacyjnej i źródeł ciepła,
-
zalecenia dotyczące możliwych ulepszeń mających na celu poprawę efektywności energetycznej (np. ocieplenie ścian, wymiana stolarki okiennej czy modernizacja źródeł ciepła),
-
datę ważności dokumentu (obowiązuje przez 10 lat, chyba że wcześniej zostaną dokonane istotne zmiany techniczne w budynku).
Świadectwo musi być sporządzone przez osobę wpisaną do centralnego rejestru osób uprawnionych prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Bez odpowiednich kwalifikacji dokument nie ma mocy prawnej. Z tego powodu warto upewnić się, że wykonawca ma stosowne uprawnienia oraz doświadczenie w opracowywaniu tego typu opracowań.
Jakie są konsekwencje braku świadectwa przy sprzedaży lub wynajmie?
Zignorowanie obowiązku posiadania świadectwa energetycznego może pociągać za sobą konkretne skutki prawne i finansowe. Od kwietnia 2023 roku przepisy przewidują wyraźnie określone sankcje dla właścicieli, którzy nie wypełnią tego obowiązku w momencie transakcji. Dotyczy to zarówno sprzedaży, jak i najmu.
Najważniejsze konsekwencje to:
-
kara grzywny do 5000 zł, która może zostać nałożona na właściciela nieruchomości przez powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego,
-
ryzyko unieważnienia lub problemów przy zawarciu umowy – w szczególności sprzedaży, gdy notariusz odmówi jej podpisania,
-
utrata zaufania ze strony kupujących lub najemców, co może znacząco obniżyć atrakcyjność oferty,
-
w przypadku wynajmu – ryzyko roszczeń ze strony najemcy, jeśli nie zostanie mu udostępniona kopia dokumentu,
-
brak możliwości skutecznego promowania oferty na niektórych portalach ogłoszeniowych, które wymagają wskazania klasy energetycznej budynku.
Warto zatem podejść do kwestii świadectwa z należytą starannością. Nie tylko dlatego, że jest to wymaganie prawne, ale również ze względu na przejrzystość transakcji, budowanie zaufania oraz rosnące oczekiwania rynku dotyczące efektywności energetycznej nieruchomości. Dobrze przygotowane świadectwo może być dodatkowym atutem, który zwiększy wartość nieruchomości w oczach potencjalnych nabywców czy najemców.
Więcej: audyt energetyczny czyste powietrze.
